不動産売却虎の巻21 お引渡しまで
■お引っ越しの準備と決済の準備
■引渡し時のポイント
□ 引き渡しと引越しのスケジュールは組んでいますか？
・無事、売買契約を交わしたら、最後の総仕上げ、引き渡しと引越しです。売却代金を受け取り、買主に鍵をお渡しして引渡しを行います。
買主が住宅ローンを利用する場合は利用先の銀行で決済（お金のやり取り）を行います。
代金を受け取り、残りの住宅ローンを精算し、さまざまな費用の精算や書類のやりとりがあります。
これで完了です。
・ここで買い替えの場合は特に注意が必要です。資金に余裕があれば、先に新居の住宅ローンを組み、引っ越してから引き渡す、ということもできますが、そういう方はともかく、ローンを利用する方はそうではありません。代金の受け取りと同時に次の住まいの引き渡しをしなければなりません。住替えに慣れていない不動産会社ですと売却と購入の同時進行が不得意で困難という不動産会社も多いので注意しましょう。しかし、住み替えローンをしっかり利用すればうまくいきます。
→住み替えローンをドリームキャストに聞いてみる
■ここ大事！
お引渡しを決済当日にするのか、２～3日の猶予をもらってお引渡しすのるかは契約時にちゃんと取り決めて来ましょう。
その対策としては、契約書に「引き渡し猶予」をつけるのが一般的です。代金は受け取りつつ、引越しまでの数日間、引き渡しを待ってもらうわけです。買主は代金を払ったらすぐに引っ越しをしたいのは当然なので、即入居を求めてくるケースもあります。そうした場合、いったん賃貸に「仮住まい」する、ほかにも短期間の「つなぎ融資」を受けて新居に移る、などのパターンがあります。しかし、こうしたケースは費用がかかりますので、買主さんに理解してもらい出来るだけ引渡し猶予を付けてもらいましょう。こうした最後の詰めも、やはり不動産会社の担当者と相談して進めるのが安心ですし、不動産会社の担当営業マンの腕の見せ所となります。
あと忘れてはいけないのはお引渡しと新居の火災保険を同時に加入して万が一の時に備えておくことも非常に大切です。
お引渡しは、売買契約時に買主様との間に特段のお約束がなければ、家具等室内外の不用品は、売主様のご負担で処分をお願いします。
またお掃除に関してですが、ハウスクリーニングまでする必要はありませんが、できる限り綺麗にして買主様に引き渡してください。
■決済＆お引渡し時に【ご用意頂くもの】
• 権利証（登記識別情報）
• 印鑑証明書（3ヶ月以内のもの）
• 鍵（勝手口を含めて全て）
• 住民票
• 実印
• 免許書等の身分証明書
• 固定資産税等納付書
• 既存借入先の通帳・通帳印
• その他買主様に引き継ぐ書類
• お金の受け渡し方法、金額の確認
引渡し時には、物件の残代金だけではなく、固定資産税や都市計画税などの税金関連、登記に関わる費用、物件や仲介手数料等の残金、公共料金、管理費の精算等多くのお金の受け渡しが発生します。
いくらのお金をどうやって受け取るか、いくらのお金をどうやって支払うか事前に確認しておいた方がよいでしょう。
• 登記手続
土地や建物の権利関係を明らかにするものが不動産登記です。
売主の所有権が登記されている物件を買主に移転する「所有権移転登記」が必要になります。
また、住宅ローンが残債として残っている場合は、残債を清算し、抵当権を抹消する必要があります。
登記は司法書士という資格を持った専門家に依頼することになります。
■ 残代金・決済の流れ
1.登記関係の書類の確認
■ 所有権の移転、抵当権の抹消・設定のために、司法書士の先生に必要書類を渡し確認して頂きます。
2.残代金の受領
買主様が金融機関からの融資を受けている場合、融資実行の手続きを行ないます。
（買主様は何枚もの伝票を書きます）
3.諸費用関係の支払い精算
■ 仲介手数料の残代金や、登記費用などの諸費用をお支払い頂きます。
（売却資金でのお手続きも可能です）
4.固定資産税等の精算
引渡日までの金額を日割りで精算します。（1月1日現在の所有者に納税義務があります。買主様からお預かりし支払います）
5.関係書類のお引渡し
管理規約、パンフレット、付帯設備の説明書・取扱説明書等引き継ぐべき書類を買主様にお渡しします。
6. 鍵のお引渡し
買主様に建物に関する全ての鍵をお引渡し、「引渡完了確認書」にご記入頂き、手続きは完了です。
7.売主は物件の借入先の金融機関に行き抹消の手続きを行います。
気になるご自宅は今いくら？ 査定はこちらから！
■売却代金の決済から引き渡しまでの一般的な流れ
買い手が決まり、先方のローンの事前審査が下りたら、具体的な決済手続きに入ります。流れは、以下の通りです。
• （1）現地で売主、買主両者立ち会いのもとに「物件の最終確認」を行います。
• （2）「所有者移転登記」の申請に必要な書類を司法書士に確認してもらいます。
このとき、住宅ローンなどの抵当権が付いている場合は、残債を一括返済し、抵当権の抹消手続きを進めておく必要があります。
• （3）買主から残りの代金を受け取って、残代金授受の完了と同時に所有権の移転および、抵当権の抹消等の登記申請を行います（一般的には司法書士に委任）。 • （4）固定資産税や管理費（マンションの場合）の精算に移ります。引き渡し猶予をつけている場合は、引き渡しの前日までを売主が、当日からは買主が日割りで負担します。
• （5）引き渡し当日に鍵（玄関や勝手口などすべての鍵）を買主に渡し、「引き渡し確認票」を交わした段階で売買契約のすべてが完了です。
• （6）引越の際は、マンションの管理規約や分譲時のパンフレット、エアコンや給湯器などの付帯設備の取扱説明書を買主に渡すことを忘れずに。
• （7）不動産会社への仲介手数料や、司法書士への報酬を支払って無事、売却完了となります。
登記は司法書士という資格を持った専門家に依頼することになります。
