不動産売却虎の巻き2 売却に入る前に
■Ｆｌｏｗ.1 売却活動に入る前に簡単な確認をしましょう
◎.まず売却活動に入る前に、これからの売却活動をスムーズに運ぶためにも、ご夫婦で（ご家族で）売りたい理由などをしっかり話し合い、明確にしておけるのが理想です。
□ 不動産（家・マンション・土地）を売りたい理由や条件は明確ですか？
□ 売りたい不動産（家・マンション・土地）のローンがいくら残っているのか（残債）や預貯金額の把握はできていますか？
□ 売却開始から売却後までのスケジュールは描けていますか？
a.売却理由を明確に
なんで家を売るのですか？理由は明確ですか？売却動機を整理し、明確にしましょう。
不動産を売る方の理由はさまざまです。それを不動産会社の営業マンに伝えられなくてもご自身で、ご家族で、売却の理由が明確にしておきましょう。理由はシンプルでもいいのです。例えば、「子どもが成長してアパートが手狭になったので広い家に住み替えたい」、逆に「子どもが独立したので一戸建てからマンションへ移りたい」、また「もっと通勤に便利な場所に住みたい」「古くなったから住替えたい」「もっと広いところで悠々と生活したい」など.その理由は人によってさまざまでしょう。
現在の住まいが自分たちのライフスタイルに合わなくなったり不満があるのなら、どこに問題や不満があるのか、そのポイントを書き出したりして整理することで次に購入するマイホームのヴィジョンも明確になってきます。また、次に住むなら「こんな家がいいな～」などという新しい住まいに対する漠然とした憧れ、というのも立派な動機になります。
住替えや買い替えの場合は、次に住むならどんな家がいいのか、どんな住まいに魅力を感じるのか？を明確にすると、より具体的に買替えの方向性が見えてきますし資金計画も立てやすくなるでしょう。
そして、いつまでに住替えや売却を完了させたいのか、おおよそのスケジュール（期限）についてプランをたててみます。たとえば、子どもの進学に合わせて3月までに新居への引越しを実現させよう、といったように、いつまでにどうしたいか、という具体的な目標を立て、そこから逆算すると、今すべきことが明確になってきますので行動しやすくなります。
b.住宅ローンの残債・預貯金などの家計の状況を確認して把握しておきましょう
売却や住み替えに先立って、売却を考えている住まいのローンがいくら残っているのかなどを確認しておくことはとても重要ですので忘れずに行いましょう。そこから失敗しない資金計画を立てることが売却の場合は大事になります。
売却だけの場合は、売却金額が住宅ローンの残債をしたまわる場合には不足分の自己資金が必要となります。自己資金、近隣相場などからいくらで売りたいかの販売価格を考えましょう。
とくに買い替え・住替えの場合は売却資金と次の家の購入資金を含めて資金計画をしっかりしておきましょう。
住替えのために使える預貯金はいくらあるのかも洗い出してみましょう。また、新しく組むローンの返済額の上限をいくらに設定したらいいのかなども確認します。
買い替えに使える自己資金が住宅ローンの残債分と同額以上あるのなら、売却分の金額をすべて新しい住まいの購入にまわすことができるので、買い替えは十分可能です。しかし、ローンの残債がかなり残っている場合は、買い替えが可能かどうか、一度、金融機関や信頼できる不動産会社に相談してみることをオススメします。実際に、ローンがかなり残っていたり自己資金がほどんどない場合でも、買い替えできるケースは少なくありません。新しいマイホームライフをあきらめる前に銀行や不動産会社などの専門機関に相談し、情報収集をしてみましょう。
c.スケジュールを決めましょう
一般的に不動産売却や住替えは初めてという方の方が圧倒的に多いと思います。
お引越しをしたい期日に合わせて売却のスケジュールをしっかり立てましょう。特にお住替えの場合は売却と購入の両方の作業を同時に行いますので大変なるのと、どちらかが滞ることによってスムーズに進まなくなってしまったり、場合によっては買い替えを断念しなければならないというケースもありますのでしっかりとスケジュール管理をしましょう。最悪の場合には違約金を払わなければいけないという事も起きてしまいますので注意が必要です。
売却＝1.確認作業 2.査定依頼 3.売却依頼 4.売出 5.契約（買主のローン審査） 6.引渡し 7.売却完了
購入＝1.新しい家の希望の整理 2.新しい家の情報収集 3.案内（内見）4.住宅ローンの事前審査 4.契約 5.住宅ローン本審査 6.銀行との金銭消費貸借契約 7.引渡し＆売却完了
