失敗する新築一戸建ての選び方！10の落とし穴！
・失敗する選び方１.目に見える問題と目に見えない問題
新築一戸建ての場合過去にそこで事故（自殺、他殺）があっても告知義務がありません。中古住宅の場合はその建物で事故が起きているので告知しなければなりませんが新築住宅は事故があった古い建物そのものを壊しているため存在していませんので告知しなくていいのです。しかし、土地で事故があった場合は義務が発生します。最近は教えてくれることも増えてきていますが後で知らなかったとならないためにも売主さんに確認はしておいたほうがいいでしょう。
・失敗する選び方２.周辺環境に気をつける
はじめてのエリアで新築一戸建てを購入する場合はスーパー、学校、病院などの生活施設がどこにあるのかは確認しておきましょう。
すぐ近くに小学校があるのに、学区ではその小学校ではなく遠く離れた場所にある小学校とうこともあります。
また、スーパーは2か所以上は確認しておきましょう。突然閉店と行くこともすくなくありません。
そして、気をつけたいのは近隣の嫌悪施設。騒音や異臭の出る工場が近くにないか、飲食店のニオイ、鉄塔、お墓、葬儀場などは場所を見に行き、ご自分たちで確認しておくことも大事です。
新築の物件を見学に行くのはほとんどが土曜日曜が多いですから平日の状況も確認しておきましょう。土日はたまたま静かでも平日はまったく違うという事もあります。
また、嫌悪施設ではありませんが消防署や救急病院は消防車や救急車のサイレンの音があることも忘れないようにしましょう。
・失敗する選び方３.大通り沿いや線路、踏切の近くの物件
ロケーションにデメリットがある物件も多いですが、気にならない方にとっては比較的お安く購入できる格安物件となりえます。しかし、音や振動、ニオイなどは個人差があるので不動産会社の担当営業マンが「大丈夫ですよ」と言っても信じない事です。（笑） 新築の物件を見学に行くのはほとんどが土曜日曜が多いですから平日の状況も確認しておきましょう。大通り沿いは深夜でもトラックやダンプがとおりますので、騒音だけでなく振動、そして排気ガスも注意します。
・失敗する選び方４.物件の前の道
これは新築一戸建てに限ったことではありませんが、物件の前面道路の幅に気をつけましょう。
今の時代は4メートル道路だと狭く感じるという方が多いです。車のすれ違いが大変、車庫入れが難しいというデメリットがあります。しかし、その分通り抜けする車両も比較的少ないメリットもあります。
6メートルや8メートル道路で気をつけなければいけない事は裏道に使われている道路かどうかを知っておきたい。
見学に行った時には、たまたま車の通りが少なかったけれど実は頻繁に車が通る抜け道という事もあります。気にしない人はいいですが、小さいお子様がいるなど交通量を気にされる方は検討前にチェックしておきましょう。
・失敗する選び方５.近隣とのトラブル
意外に多いのが隣地との越境トラブルです。木の枝や植物の葉が越境して敷地内に入っている。
不動産売買でもこの越境に関してしっかりと書面で取引しないと、購入後に隣地とのトラブルになりかねません。
それ以外にも自転車や車を自宅の前に停められてしまうなど。
生活していくうえでは近隣にどんな方が住んでいるかも気になるところです。
じつは、お隣が騒音おばさんのような人がすんでいる、精神障害をもっていて奇声を発したり迷惑行為をする、その道の方が住んでいて出入りがあり怖いなど。
・失敗する選び方６.敷地境界を確認
新築一戸建ての敷地境界は絶対に曖昧にしないことです。
境界トラブルで殺傷事件がおこるくらいですからしっかりと売主に対応してもらいましょう。比較的ありがちなのはブロックなどの塀の真ん中が境界ですからと言うだけのケース。昔はこうしたことが許されていましたが今はそれは認められません。契約書には引き渡しまでに売主は境界を明示する事と必ず記載されています。これは売主の義務です。境界標は石や鉄のプレートなどいろいろありますが、隣地と合意している境界をしっかりと確認しましょう。
・失敗する選び方７.土地に見えるけど実は違う？
新築一戸建ての複数棟が建築されている物件でには協定道路や私道の共有部部など目に見えない周辺の方との約束事がある場合があります。
自分の敷地でも車を停めたり物を置いたりできない協定道路であったり、道路の通行の約束事やゴミの出し方、自治会に関することなどいろいろあります。売主には契約時に説明する義務がありますが、契約時に初めて聞いてビックリするのでは遅すぎます。事前に確認しておきたいところですが実際は言われなければわからないことも多いので、「道路やごみ出しなど取り決めや約束事はないですか」と見学時に必ず質問しておきましょう。
もし、それが重大なデメリットであるなら契約を延期してもらいよく考えてから再度結論を出しましょう。また、取り決めは口頭ではなく書面にしっかりと記載してもらいましょう。
・失敗する選び方８.計画道路や区画
新築一戸建てに限らず将来その物件の前面の道が計画道路として大きな道になる。もしくは、敷地の一部、敷地全部が計画道路にかかっている。こういったケースはしっかりと不動産会社さんから話を聞いておきましょう。
敷地にかかる場合は立退料がもらえるケースがほとんどですが敷地にかかる割合とその時の査定金額から算出されます。敷地にかからない場合は、当然ながら立退料はもらえませんので前面の道路がどこかまでつながりアクセスがしやすくなるなどの反面、交通量が増えるデメリットもあります。
・失敗する選び方９.区画整理事業地内の新築一戸建て
区画整理事業地は町を整備し綺麗にするために工事などが行われているエリアです。完了すると清算金という費用が発生します。一般的にはその土地に何点というポイントがありその点数によってお金が徴収されます。場合によっては100万円以上支払わなければいけないケースもありますので区画整理事業地内で住宅を購入する場合は新築に限らず注意が必要です。運がいいともらえることもありますが、購入前に必ず確認しておきましょう。
・失敗する選び方１０.新築一戸建ては10年保証があるから安心？
現在、2000年に施行された住宅の品質確保の促進等に関する法律（通称品確法）により新築の建物には10年の保証が義務付けられています。対象となるのは「構造体力上の主要な部分」と「雨水の侵入を防止する部分」です。構造耐力上主要な部分とは基礎や壁、柱、床版、屋根版などで雨水の侵入を防止する部分とは外壁や屋根の仕上、下地、開口部等のことです。すべてが10年保証されることではありません。
基本構造部のゆがみなどが原因ではない、壁や天井のクロスの剥がれなどの内装部分や 外観部分、設備などはこの法律に基づいての修復を求めることはできません。この保証を受けるための費用は掛かりませんが、その他、中古住宅として売却する場合は、保証は継続されません。この保証には売主が直接保証するものと、第三者機関の保証会社が保証する2種類があります。売主が直接保証する場合は万一に施工会社が倒産した場合などは保証が受けられなくなります。
「10年保証があるから安心です」と不動産会社の担当がよく言いますが、だからすべてが安心ということではありません。
また、施工会社によっては20年の地盤保証や、10年保証の延長で30年保証などもありますが、保証の延長には様々な条件があることも知っておきましょう。
住宅設備や壁紙などは10年保証の対象以外であり、通常メーカーの1～2年の保証期間があります。これらの保証は故意に壊したもには適用されません。
新築一戸建ての10年保証とメーカーの2年保証期間とは違うことを認識しておきましょう。
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•一つの新築物件をいろいろな不動産会社が売っているのは、なぜなの？
•建物を実際に建てた建設会社のことや売主のことがよくわからない
•建設会社の評判をネットで調べたらあまりいいことが書いてないけれど大丈夫？
・立地が最高に気に入っている新築戸建があったのですが、売主の口コミがネットでは悪口ばかりだった
・一戸建ては施工状況や保証体制に不安を感じる
新築一戸建て物件の場合は、売主が販売を仲介会社に依頼しているケースが多いのです。しかし売主からしか買えない物件もあります。
新築物件は、まだ完成していない未完成の時点から販売されるのでモデルハウスや類似している建物や間取りを施工例として見学することも。
その場合、完成しないとわからないと言われる人も多いです。もっともな意見なのですが、立地や条件が非常に良い物件などは更地の段階でも完売してしまう事も多々あります。そういった物件に巡り合い購入を検討する場合は、建物の性能や仕様、グレードそして設備は実際の建物を見てよく確認します。また、設計図面とその他資料から情報をしっかりと集めて希望と条件のバランスを整理して納得できるのかできないのか？が決断のポイントとなります。