住宅ローン完全攻略マニュアル
さて、住宅ローンを選ぶうえであなたは何を一番に優先して選びますか
住宅ローンを選ぶ基準をいくつか挙げて見ましょう。
・金利の安さ！→変動金利・固定金利（短期～長期）に注意しましょう
・金融機関としてのブランド→◎都市銀行◎地方銀行◎信用金庫◎インターネットバンキング◎フラット35◎フラット35Ｓなど窓口はたくさんあります。
・団体信用生命保険の内容も大切です。今は３大疾病だけでなく８大疾病など充実した保険があります。
・使い勝手（ＡＴＭなどが近くにあるなど）
・申込みのしやすさ
・審査がとおるか？
・繰り上げ返済がしやすい
などその例はたくさんあります。
①住宅ローンの金利について 今、金利が何％かご存知ですか？2015年8月25日現在
| 変動金利 | １０年固定金利 |
| メガバンク3行（平均値）基準金利2.475 %金利最大優遇後の最低金利0.775 % | メガバンク3行（平均値）基準金利3.317 %前月比 -0.050%金利最大優遇後の最低金利1.283 %前月比 -0.217% |
| 信託銀行2行（平均値）基準金利2.475 %金利最大優遇後の最低金利0.725 % | 信託銀行2行（平均値）基準金利3.185 %前月比 -0.065%金利最大優遇後の最低金利0.910%前月比 -0.65% |
長期固定金利フラット35今月の金利 （融資比率：9割以下）
| 返済期間 | 金利 | |
| 15～20年 | 年1.310％ | 年1.540％ |
長期固定金利フラット35S今月の金利 （融資比率：9割以下）
| 返済期間 | 金利Aプラン：当初10年間 金利Bプラン：当初 5年間 | 金利Aプラン：11年目以降 金利Bプラン： 6年目以降 |
| 15～20年 | 年0.710％（注） | 年1.310％ |
| 21～35年 | 年0.940％（注） | 年1.540％ |
長期固定金利フラット35S今月の金利 （融資比率：9割超10割以下）
| 返済期間 | 金利Aプラン：当初10年間 金利Bプラン：当初 5年間 | 金利Aプラン：11年目以降 金利Bプラン： 6年目以降 |
| 15～20年 | 年0.840％（注） | 年1.440％（注） |
| 21～35年 | 年1.070％（注） | 年1.670％（注） |
長期固定金利フラット50 （融資比率：9割以下）
50年の長期固定金利住宅ローン。各取扱い金融機関により違います。例) りそな住宅ローン「フラット５０」（機構買取型）タイプB ９割以下 年2.180％ 金利引き下げ後2.08％（※適用条件を必ずご確認ください）融資手数料：融資額×2.16%
■金利の種類は金融機関によっても違うのじゃぞぉ
先程の表がすべてではありません。都市銀行だけでなく地方銀行、インターネットバンキング、そして信託銀行、信用金庫、ＪＡ、ろうきん、フラット35まで窓口は多岐にわたります。
金利は選択するタイプによって変わってきます。そして、その金融機関ごとに店頭金利から1.7％などを優遇する優遇金利幅の審査基準が異なりますのでご自分の状況と照らし合わせて選択をすることだ大切です。
この優遇幅は勤務先や年収などいくつかの条件と審査があり、パンフレットなどには記載されていない内容が多くありますので、ひとつひとつの金融機関の住宅ローン窓口に確認するしかありません。しかし住宅ローンに強い、知識のある不動産営業なら、どの金融機関の内容にも精通して担当もいます。
■住宅ローンは多くの方が今まで借りたこともないような大きな借入をするローンとなります。借り入れが大きくなるほど金利の影響を受けて支払額に反映してきます。ですから、住宅の購入は「金利」が低い時に住宅を買った方が良い多くの識者もいいます。
たしかに、いつの時代でも金利は重要なポイントです。住宅ローン控除を受ければ貯金をしているより良い時代とまで言われます。 しかし、金利が低いからというだけの理由で無理して高い家を購入してしまうと後々の支払いが困難になってしまい任意売却や競売になってしまったのでは本末転倒になってしまいます。タイミングはそれぞれですので、住宅ローンで無理をすることはお勧めできません。
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■住宅ローンは一般的に35年を使われる方が多いです。35年という長いお付き合いになりフラット50では最長50年間にもなります。現在、短期の固定金利や史上稀にみる変動金利で優遇を受けた場合の金利の低さは本当に貯金をしているよりもいいと言われるほどの金利です。
しかし、長い目で見た時にこの低金利がいつまで続くのかは誰にもわかりません。
ご自分たちのライフスタイルから今の金利の低さを取るのか、長期でみた安心をとるのであれば金利は高くても長期金利を取るほうがよいでしょう。
住宅ローンの金利については目先の損得だけではなくライフプラン＆スタイルを考えてしっかりと見極める必要があります。
■優遇金利は大歓迎！！
日本の民間金融機関の住宅ローン金利推移は下記の表のとおりです。平成３年をピークとして（この時の金利はなんと8.5％）バブル崩壊後は金利が下落していきます。平成12年からはデフレ懸念払拭のための国のゼロ金利政策の影響もあり金利はどんどん下がり続け史上最高の低金利時代が来ました。未だに住宅ローンは「超」の付く低金利のタイミングが続いています。
ここ数年ではこの「超」の付く低金利に加え「優遇金利」という金融機関独自のサービスでの競争が激化した影響もあって、さらに金利安は加速しました。
借りる人にとっては少し複雑に見えてしまっているかもしれません。「優遇金利」とは現在の金利から何パーセント割り引くという約束をすることであり、変動金利の場合「2.475％」ですが優遇金利が「▲1.7％」あり結果的に「0.775％」になるということ。
この優遇金利の「幅」の競争が未だエスカレートしていると言えるでしょう。借りる方の内容によってその差は広がりますが、嬉しい限りですが。
民間金融機関の住宅ローン金利推移（変動金利等）
※主要都市銀行のHP等により集計した金利（中央値）を掲載。なお、変動金利は昭和59年以降、固定金利期間選択型（3年）の金利は平成7年以降、固定金利期間選択型（10年）の金利は平成9年以降のデータを掲載。 出典：住宅金融支援機構
マイホーム購入に住宅ローンを利用するのは当たり前の時代
高度成長期からしばらくのあいだはマイホームを購入することは「ステータス」であり、「特別なもの」とされていた時代がありました。頭金も今より必要で、ある程度の貯蓄とそれなりの高収入がないとマイホームを購入することができませんでした。バブルの時代は金利がなんと8.5％でしたから日本中のサラーリーマンの皆さんは必死になって、住宅ローンのために働きました。新幹線通勤などがあったのです。うれしいことに、今は金利も低く不動産も誰にも手が届くものとなりました。だからこそ、これからのライフスタイルや住まい方に合ったものをしっかりと選択していきましょう。
自身の「買い時」を見極めた上で「良い物件」を選び「自分に合った」住宅ローンを利用する。そういったシンプルな考え方も大切です。
■変動・期間固定・全期間固定、自分に合った住宅ローンをどれなのか？
住宅ローンの金利タイプは大きく分けると「変動金利」「期間固定金利」「全期間固定金利」の3つになります。
現在、金利の低い順からいえば「変動金利」→「短期固定金利」→「長期期間固定金利」→「全期間固定金利」となり、金利が上昇するリスクを考えると、その逆になります。
■「固定金利型」とは・・・
「借入れ当初から２年、３年、５年、１０年などのある一定の期間、金利が決まっていて変わらないもの」をいいます。 「固定金利型」の中に、フラット３５のような「全期間固定型」や、 ３年～３０年といった「固定期間選択型」があります。
メリットとしては、固定期間中は金利がどう変わろうが返済額がかわらないので、支払が上がるリスクを心配しないでいいので家計管理がしやすいことがあげられます。
デメリットは変動金利より金利が高く、固定期間が長くなるほど金利も高くなります。
そのため支払いは最初から変動型よりも高くなり、金利が下がってもその支払い金額は減りません。また、後になって変動金利に切り替えても、払った金利は戻ってはきません。
■「変動金利型」とは・・・
「借入れ期間中、半年ごとに金利が見直され５年ごとに支払額の再設定をしていくもの」をいいます。 メリットとしては、比較的低金利で借りられることです。特に金利が下がっている 局面ではどんどん適用金利が低くなるのでメリットがあります。
変動金利のメリット1：当初の住宅ローン返済額が他の住宅ローンタイプに比べて少ない メリット2：他の住宅ローンタイプに比べて元金の減りが早い
デメリットは、逆に金利が上がっている局面では金利が高くなっていくので気を付けないといけません。景気動向に左右され金利が変動するので10年20年先の金利が読めないリスクがありますのでしっかりと蓄えをしておきましょう。
■借入れ時の金利設定としては、通常↓このようになります。
安い←変動型＜短期固定型＜長期固定型→高い
金利が低いから「変動型」が良いのか？支払は高くてもリスクが少ない長期型がいいのでしょうか？
今の時代はどのタイプが良いのでしょう？
あなたのライスタイルとライフプランによって考え方は違ってくると思います。
金利水準がこの先どうなるか、向こう２０年から３０年を予測するのは大変難しく、 「こうなる！」とは世界中の誰にもわからないでしょう。 エコノミストですらいろいろな意見を持っています。ですから、「これ！」と断定はできません。
①『今は史上空前の低金利』の時代なのだから変動金利がいい
②これから金利はあがってくるだろう
③やはり安心を取って長期の固定型が一番いい
④長期の固定金利にすれば安心できるけど、支払が高くなるので希望の物件に手が届かなくなる。
⑤変動金利で無理をして購入すると金利が上がった時に払えなくなる。
など、意見はさまざまです。
安心の資金計画をしりたい。
金融機関はどこが一番いい？
変動金利と長期の固定金利のミックスが出来ると聞いたけど・・・
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変動金利型のリスク「未払い利息」とは？
「変動金利型」のリスクには「未払い利息」というものがあります。
□変動金利型では適用金利は半年に一回見直しします。
□ただし、この間に金利が大きく上昇したとしても、返済額は変わりません。
□急激に返済額が上がっても、返済自体は５年間は変わりません。そして、5年後に返済額が変動するときもそれ以前の1.25倍までしか上がらないようになっています。
これを激変緩和措置といい返済が出来なくなってしまう事を回避するシステムです。
しかし、このシステムには怖い一面があります・・・
それは金利上昇により支払いをしていない金利を最終的には住宅ローンの最後に支払うなどしなければならないのです。
■返済額が変わらない５年の間で金利が上昇すると、毎月の返済額の内訳の利息分が増えてきて元本がなかなか減らないということになります。
■毎月返済していても借入の元本が全然減らないという事がおきます。
これを「未払い利息」といいます。
未払い利息の精算方法は
・方法1：住宅ローン返済終了後に一括で返済する
初めに決めた年数、例えば35年が過ぎた時に残っている利息を一括で返済します。
・方法2：分割して精算
未払い利息が発生した翌月に、前月の未払い利息を精算したり、１年間分貯まった未払い利息を次の１２ヶ月で精算するという方法です
・方法3：住宅ローンの返済をストップして未払い利息を精算する
毎月の返済額はそのままで、先に未払い利息を支払ってしまうという方法です。その間は元金が減りません。次の返済額アップの時に影響があります。
・未払い利息が発生する可能性は？
未払い利息が発生する可能性は低いと思います。例えば、昔のバブル景気のような景気がまた来て金利が急上昇するということがあれば未払い利息が発生するかもしれません。しかし、景気は人口の増加に連動するという説もあります。日本は少子高齢化なので今後バブル景気が再来するという可能性は低いと見てもいいと思います。 また、年齢、社歴、実績によりお給料が上がるという方も多いです。
このように変動型は金利が上昇すると返済計画に狂いが出てきます。あまり不動産営業マンは教えてくれませんが、金利が低い分、このような怖いリスクもあることを知っておいてください。そして、金利の上昇をあらかじめ想定して計画を考えることは「変動型」を選ぶ上でとても重要なことなのです。
いつ金利が上昇していくのかは予測できませんが、金利が上昇しても鈍感で5年後に返済額が見直されて初めて元本が減っていないことに気づくなんてことにならないようにしましょう。そうしないとローン破産者へまっしぐら！となってしまいます。 しかし、どの金利にもメリット、デメリットがありますのでよく理解して上手に活用していくことも素晴らしいマイホーム生活を送る上では大切なことになります。
金利タイプの選択はどのタイプを選ぶかによって月々の返済額を決めることになります。期間が長くなるのに比例して金利が高くなるので一概に長いほうがいいとは言えないのが難しいところです。自己資金に余裕があるのならフラット35を考えてみるのがいいでしょう。
年収からみた返済額は何パーセントくらいが適正なのか？
効率的な繰り上げ返済の仕方がしりたい
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将来は借り換えという選択肢は正解か！？
「金利が上がったら将来借り換えれば良いのでは？」そう考えている人もいるかもしれません。
借り換えに必要な条件としては、「支払の実績（遅れなどが無い事）」「年収」「物件の担保価値」そして「健康」となります。民間の金融機関の場合、団体信用生命保険の加入が絶対条件になってきます。３大疾病など保険に加入したい場合、ほとんどの金融機関は４０歳以上は健康診断書の提出が必要となります。借り換えをする頃に病気や通院をしていては借り換えができないといったことにも成りかねません。「支払いの健全性」や「年収」そして「物件の担保価値」の維持も大切ですが、「健康」についても充分に配慮しておく必要があるでしょう。
マイホームを購入する時に、ほとんどの方が利用する住宅ローン。貯蓄による現金購入や援助での現金購入をされる方以外は、借入額の大小の違いはあったとしても悩まされるのが住宅ローンです。広い日本、なかには宝くじが当選してマイホームを購入される方もいるのでしょうか。うらやましい限りです。
