中古マンションの魅力は"価格"、"駅までの距離や立地"、"セキュリティー"
中古マンションは「価格」「駅までの距離や立地」「セキュリティー」が大きな魅力。マンション派の中には今までずっとマンション生活で戸建に住んだことがないという方も多いみたいです。
価格と駅チカなど立地重視の方には中古マンションは魅力的な住宅でしょう。駅チカとなると戸建ての数はグッと少なくなりますがマンションであれば一棟に多くの世帯があるので希望の住まいを手にできるチャンスもひろがります。またリフォームなども、かけかたによってはデザイナーズマンションのように生まれ変わらせることもできることも魅力です。

みんなの不安・疑問
•良い中古マンションと悪い中古マンションを見極める判断基準やポイントがわからない
•マンション購入するうえで全体は何を確認したら良いのか
•リフォーム済みのマンションとリフォームしていないマンションはどちらがいいのか？
•リノベ―ション後の完成イメージが持てない
中古マンションの大きな魅力は？といえば、一番は「価格」。しかし、物件価格だけでなく、管理費、修繕積立金、お車をお持ちのご家庭なら駐車場代、駐輪場代やオートバイなどのバイク置き場代なども見落としてはいけません。また、将来的なリフォームやメンテナンスにかかるコストを考慮しての総合的な価格判断が必要でしょう。
リフォームやリノベーションを施工していないマンションの場合は自己資金のバランスも大事です。リフォームやリノベーションもローンに組みこみたい場合は物件の担保価値なども含め借入できる金融機関が限られてきますので注意が必要です。また、リノベーション済みとうたいながらもごまかしだけのリフォームマンションは気をつけないといけませんので要注意。
そして一戸建てとは違いマンションは共同住宅ということも大事なポイントです。購入検討する部屋の良い悪いだけではなく、マンション全体の維持管理状況やコミュニティーの雰囲気などの確認も怠ってはいけません。

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みんなの不安・疑問
•不動産会社で中古マンションはリフォームローンまでは借りられないと言われた。資金計画の組み方がわからない
•駅から少し遠い綺麗なマンションと駅チカの古いマンションで悩んでいる
•大規模マンションと世帯の少ないマンションの資産価値はどうちがうのか
•旧耐震基準」のマンションって耐震は大丈夫なのか？

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②中古マンション購入を決断して後悔しないための3つのポイント
・後悔しないポイント1.
マンションは中古に限らず快適に住めるコミュニティがあることが望ましい
中古マンションは新築とは違いすでに多くの人が生活をしています。自分の購入する部屋の上下左右にはどんな人が住んでいるのかはとても大事なことです。マンショントラブルは近隣との騒音問題がとても多いです。購入後快適に生活できるかできないかの大きな分かれ道になります。
また、マンション全体にどのような人が住んでいて、どのような暮らし方をしているのか、管理人さんの人柄や管理状況を知っておくことも重要です。エレベーターや廊下ですれ違う人達が気持ちよく挨拶しているマンションもあれば、まったく逆のマンションもあります。
価値観は人それぞれではありますがマイホームのコミニュティは長く生活していくうえで大切なのは間違いありません。

後悔しないポイント2.修繕積立金、修繕積立基金が健全な運営状態である事。
マンションライフでは修繕積立金はとても大事役割を占めます。エレベーターの補修や廊下や集会場などのメンテナンスなどの小規模修繕から外壁の塗装塗り替えや配管などの大規模修繕まですべて修繕積立金でまかなわれます。
修繕積立金が極端に少ないマンションは修繕費が足らずに臨時徴収されるケースもすくなくありません。
また、積立金の未徴収が大きな金額になってしまっている場合なども同じく注意が必要でしょう。
日本のマンションの歴史はまだ新しく、古くなったマンションがどうのようになっていくのかの事例はこれから直面していく問題ですが、マンションは50年から60年程度は使われます。大規模修繕（メンテナンス）だけでなく、購入したお部屋の中のキッチンやお風呂といった住宅設備もある程度の年数で交換時期がきます。今の設備は長持ちするので15年～２０年は持つかもしれませんし、お手入れの状態やある程度の我慢をすればもっと長くはもつかもしれませんが。
また、住宅ローンは35年組み支払いが終わったとしてもマンションの管理費、修繕積立金は住み続ける間ずっと払わなければなりません。ですから繰り上げ返済などの資金計画も忘れないでおきたいものです。
お子様が独立したり、今のあなたも年老いたりなどの将来の居住スタイルの変化や家族構成の変化に対応できることや、その際のリノベーションのしやすいこともマンションの本当の価値を決める忘れてはいけない重要なポイントです。

後悔しないポイント3.
中古マンションは災害のリスクが高くないこと
近年のゲリラ豪雨や地震などの天災に強く、万が一の際のダメージが大きくないマンションであることも大事です。そのためには購入検討しているマンションの周辺環境や嫌悪施設や特定施設などの確認も必要でしょう。
マンションは災害で大きなダメージを受けてしまうと住んでいる個々の所有者の修繕費の負担が大きく増えてしまう事も考えられます。被害箇所や場合によっては小さな被害でも修繕費用が大幅にかかった例もあります。損害保険状況なども含めしっかりと配慮したマンションなのか、そうでないのか。耐震性能だけがすべての決め手ではありません。これまでの修繕履歴なども確認しておくといいでしょう。

みんなの不安・疑問
•予算内で納得できるマンションがない場合、築年数、予算、立地などのなにを妥協するべきか
•災害時に強いマンションは
•陽当りの良い部屋で予算を上げるか陽当りを我慢して予算を下げるか

予算内で希望のすべてを叶えるのはとても難しいかもしれません。何かを我慢するというよりも何を優先していくかという考え方もあります。マイホームは購入して終わりではなく購入してからが始まりですので予算はもちろんバランスよく考えて判断することがポイント。時としてライフプランが変わることもありますし子供の進学や転勤などさまざまです。あまり無理をした資金計画は危険かもしれません。最終決断時には資金計画、ライフスタイルの変化などの整理をもう一度しましょう。住宅ローンの返済計画をどのように組んでいくのか、将来のライフプランを立てるために気をつけるポイントといった、物件だけではない「考え方」の部分もしっかりとサポートします。

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④要注意！失敗する中古マンションの選び方！11の落とし穴！　
失敗する落とし穴1.マンションでも傾きなどの瑕疵がある場合も
マンションといっても建物がいろいろな問題を抱えている場合があります。中古マンションで築年数が比較的新しくても中には傾きが発生しているマンションもあります。どうしても部屋だけに目が行きがちですがマンション全体の状況もしっかり聞いておきましょう。
失敗する落とし穴2.欠陥マンションではないか
中古マンションは建物が完成してから時間が経過しているので新築マンションと違い瑕疵などの問題もある程度把握できます。欠陥マンションや欠陥住宅の特集をＴＶでよく放送していますが間違ってもそういうマンションを購入したりしないように気をつけましょう。


失敗する落とし穴3.事故（飛び降り自殺）など確認しておきましょう
中古マンションにはバブル崩壊時飛び降り自殺の名所になってしまったマンションもあります。
また、そこまではいかなくても、屋上から飛び降り自殺をはかったマンションは数多くあります。
部屋で自殺をしているわけではないので気にされない方も多くいらっしゃいます。現に居住者のみなさんはそこで生活をされてますし、過去は消せませんので仕方ない事でもあります。知らないで購入し後で知ったなんていうケースも珍しくはありませんので、営業担当に確認しておきましょう。
失敗する落とし穴4.中古マンションを選ぶのに信頼できる仲介会社をさがしましょう
仲介会社の役割ただ物件を案内し契約をしてもらうだけではありません。残念ながら中にはそういう不動産会社さんがあることも事実ですが。
本来、仲介会社はお客様の希望する物件を「探し」「選択して」「案内する」「調べる」「そして交渉」「まとめる」「ローンを通す」「引渡しまでのフォロー」というのが仕事です。
不動産は文字どおり不動産です。地球上に同じものが２つないたった一つしかないものです。そして、どなたにとっても大きな買物ですので後悔しない買い物をするためにもしっかりしたアドバイザーを見つけることも大切な要素のひとつです。
失敗する落とし穴5.中古マンションは販売チラシにのっていない必要な情報を集めること
中古マンションを検討する時に、販売チラシやインターネットの物件情報を見ます。建物の築年数や管理費などの基本情報が書かれていますので良く目を通しましょう。しかし、それ以外の大切な情報である新築時のパンフレット、間取りの詳細図、管理状況の確認できる資料など物件を検討していく上で必要な資料は仲介会社に依頼してみましょう。思いもかけない情報が得られる
こともあります。

失敗する落とし穴6.築２５年超の中古マンションで気をつけること
築２５年超の中古マンションを購入した場合住宅ローン控除がうけれませんので注意をしてください。住宅ローン控除とは、返済期間10年以上の住宅ローンでその他一定要件を満たすとき居住年から10年間、年末の住宅ローン残高に応じて毎年一定額を所得税額から控除できる制度です。
具体的には12月31日時点の住宅ローン残高が3,000万円あったら30万円まで控除できてお金が戻ってくるわけです。
しかし、住宅ローン控除の基準をクリアしていないとこの住宅ローン控除を受けれないのです。この制度を利用できる物件には
・マンション等耐火建築物は25年以内
・木造等耐火建築物以外は20年以内に建築されたものであること
という要件がありますので中古マンションで築２５年超のマンションは住宅ローンの控除がうけれません。しかし、新耐震基準に適合している＝
「耐震基準適合証明書」を取得すれば住宅ローン控除を利用できます。
このことは、中古マンション販売現場でも教えてくれないことが多いです。理由は、売主さんに対して発行してもらえないと制度が使えないという事と、手続きが面倒だからです。耐震基準を満たしているかを見てもらうだけで費用がかかってしまい、実際に証明書を発行できなくてもお金がかかってしまうからです。耐震基準適合証明書がとれると登録免除税や不動産取得税も安くなるのでお得ですにはなりますが、実際には耐震基準適合証明書が取得できない事の方が多いのも事実です。
住宅ローン控除が使える事が中古マンション選びの最重要ポイントになるかどうかは考え方によるでしょう。
物件の条件や大事なポイントはたくさんありますのでそれらを比較し検討しましょう。

②不動産を取得すると不動産取得税がかかります。昭和５７年１月１日より前に建てられた建物は軽減措置が受けれませんので注意したください。
軽減措置が受けれないと入居後約３か月後に不動産取得税の請求が来ます。
中古分譲マンションとその敷地権（土地）を取得した場合は、土地と住宅がそれぞれ課税対象となります。
■住宅の軽減措置
１　軽減措置を受けるための要件
　　次の「要件１」から「要件３」までの全てに該当することが必要です。
要件１ 個人が住宅を取得し自ら居住すること。
要件２ 取得した住宅の延べ床面積（物置、車庫及びマンションの共用部分などを含みます。）が50m2以上240m2以下であること。
要件３ 取得した住宅が次のいずれかに該当すること。
１　昭和５７年１月１日以後に新築された住宅であること。
２　住宅を取得した日の前２年以内に耐震基準に適合していることが証明された住宅であること（証明は、耐震診断による調査が終了したこと、住宅性能評価がされたこと、既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約が締結されたことのいずれかによる。）。


２　軽減される額
　　１ の「要件１」から「要件３」までに全て該当する場合は、取得した住宅の新築年月日によって次の額を上限として税額が軽減されます。

住宅が新築された年月日 軽減される税額
昭和29年7月1日～昭和38年12月31日 30,000円
昭和39年1月1日～昭和47年12月31日 45,000円
昭和48年1月1日～昭和50年12月31日 69,000円
昭和51年1月1日～昭和56年6月30日 105,000円
昭和56年7月1日～昭和60年6月30日 126,000円
昭和60年7月1日～平成元年3月31日 135,000円
平成元年4月1日～平成9年3月31日 300,000円
平成 9年4月1日以後 360,000円


中古マンションは住宅ローンの取得控除をうけ
築２５年以上の耐火建築物の建物の場合には、その取得の日以前25年以内に建築されたものであること

取得した住宅の床面積が50平方メートル以上であり、床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住の用に供するものであること
1. 耐震基準に適合していることが証明された住宅に関しては築年数を問わない
失敗する落とし穴7.築古マンション選びでなにを質問したらいいか
不動産会社の担当者は売るためにプラス情報はどんどん教えてくれますが、マイナス情報は聞かないと教えてくれないケースがほとんどです。なかには法律的に説明義務のある項目さえ聞かないと教えてくれないこともあります。それ以外にも購入者にとっては聞きたいことはたくさんあるはずです。「売主はなぜ売るのですか」、「マンション内でトラブルはないですか」「飛び降り自殺など、気になることをしっかり聞きましょう。

失敗する落とし穴8.中古マンションのトラブルは音の問題が多い
マンショントラブルでは「音の問題」が非常に多いです。特に上下階の音は要注意です。新築マンションの場合は完成してみないとわからないですが、中古マンションの場合は実際に確認できます。これは中古マンションを購入する場合の良いところの1つ。物件見学の時に細かいところまでいろいろと見て確認することも大事ですが、耳を澄ましてみることも重要です。音やニオイは感じ方に個人差があります。ご自分たちで確認したり売主さんにも確認することも大事です。


失敗する落とし穴9.お隣さんはどんな人が住んでいるの！？
マンションはコンクリートの壁を挟んで上も下も右も左も他人が住んでいます。購入しようと思う部屋が決まればやはり隣接住戸がどんな人かは気になるもの。ご自身で確認するのも良いですし、仲介会社に確認してもらうのも良いでしょう。必ず契約の前までに確認をすること、特に音のトラブルの多い上下階はしっかりと確認しましょう。

失敗する落とし穴10.旧耐震基準の中古マンションは大丈夫？
昭和56年6月以降に許認可を取得した建物を「新耐震基準」それ以前の建物を「旧耐震基準」と呼びます。「旧耐震基準」の建物は耐震強度が弱く耐震補強の対象になります。ただし全ての建物がそうではありません、既に耐震補強を施した物件や耐震診断をして現在の耐震基準を満たしていると判断された物件もあります。あくまでも物件次第です。築31年とは昭和56年築です。耐震基準で言えば旧耐震基準の年代です。旧耐震基準だからといって全てNGということはありません。しかしながら築31年以上の物件については、買うべき物件と買うべき人が限られてきます。物件の選別とそのマンションでの暮らし方、考え方の整理です。内装のイメージや割安感だけで決めてはいけません。



失敗する落とし穴11.
中古マンションの設計図面（竣工図書）や販売当時のパンフレットをみせてもらう
中古マンションでも販売当時のカタログやパンフレットを不動産会社の担当の方にお願いすれば見せてもらえることがあります。不動産会社のネットワークの有料システムに登録があれば入手できますので、気に入った物件があったらお願いしてみましょう。有料ですから検討の範囲に入る物件でお願いするのがいいでしょう。
そして、「中古マンションだから情報が少ないのではなく、中古マンションだから逆に情報が多いものです。実際に生活している人もいますし、居住者のトラブルや建物の補修状況などもわかります。どのようなリフォームができるかも竣工図書を見ればわかります。仲介会社の人に確認してもらいましょう。

失敗する落とし穴11.
入居中の中古マンションを見学する時は
中古マンションの見学をする場合、実際に住んでいる部屋と空室の部屋を見学する2つのケースがあります。いずれもモデルルームではないので自由に見てくださいと言われない限り、勝手に扉を開けたり閉めたりするのは良いことではありません。しかし、遠慮がちに見ていては物件をしっかり判断する事もできませんから遠慮しないようにしてください。特に入居中の物件ですと売主さんに遠慮してしまい後で、あそこをもっと見ておけばよかったとなりがちです。大きな買い物ですので遠慮してなんとなくで決めてしまう後悔する事になりますので見たいところ聞きたいことはハッキリとお願いしましょう。
みんなの不安・疑問
• 購入したが思いどおりにリノベーションができなかった
• 住んでみたら上の階の生活音が気になってしかたない
• ご挨拶に行ったら住人同士がいろいろと揉めていた

中古マンションのコミュニティーの状況は目と資料で確認
修繕積立金、管理費、長期修繕計画などはマンションの重要事項で確認しておきましょう。

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